[关键词]营业税改增值税税收影响上游企业产业链进步意义
1、房地产行业概况
房地产行业生产周期较长。一般来说，一座完整的建筑大约需要两到三年的时间才能完工。完成了，也是一个资本和劳动密集型产业。
房地产行业的主要特点：
一是基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可以从以下三个方面来看；它为国民经济各行各业的发展提供了最基本的物质条件——住房和土地。它为劳动力提供了生存和发展最必要的条件——住房和各种配套服务设施。它为经济发展和城市建设提供了大量的财政支持——税收、利息偿还和实体土地租金（已完成的市政项目）。
第二，开拓性。房地产行业产业链长、环节多。其发展将带动一大批相关产业的发展。可带动200多个行业发展。例如，房地产行业的影响最为明显。对钢铁、水泥、物流等行业的影响。
第三，进步。房地产业必须为国民经济各行业提供基础物质条件。因此，必须提前发展，以满足各行各业发展对房地产的需求。如钢材、水泥等。
四是协调。房地产业的发展必须与国民经济发展水平相协调。房地产商品的流通取决于具有支付能力的社会需求——有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的整体水平。因此，房地产业必须根据“有效需求”确定生产规模，适当超前，但不能太超前于经济发展的整体水平。
第五，敏感性。房地产行业是经济发展的冷热表pment——经济上升，房地产业繁荣；当经济衰退时，房地产业也会衰退。据国家税务总局网站相关统计，2011年房地产行业对地方财政的贡献至少为28.84%。这与2003年中央将房地产业确定为国家支柱产业有关。企业家必须高度重视分析和把握经济发展的动态和趋势。投资一个城市的房产，重要的不是这个城市的地价、房价，而是这个城市的经济发展前景。
第六，风险。房地产行业是一个高风险行业。对于开发商来说，风险既包括外部因素，也包括内部因素：外部因素主要是政治经济形势变化、政策调整、城市规划变化等；外部因素主要是政治经济形势变化、政策调整、城市规划变化等。内部因素是主要的主要是投资决策错误、管理不善等。减轻和规避风险的主要途径是多元化。过去，开发商只要盖房子，甚至划红线就可以赚钱，但现在已经不是这样了。竞争激烈，开发商不得不进行多元化经营。他们必须用繁荣来偿还债务，不能吊死在树上。
基础性、先导性说明了房地产业在国民经济中的重要地位和行业发展的必然趋势；
先进性、协调性提醒我们，有效把握房地产业发展的速度和力度，既需要前瞻性意识，又需要统筹协调。
二、房地产业税种及成本构成
（一）房地产业涉及的税种主要包括：
营业税、土地增值税，以及财产税、土地使用税、契税、印花税、所得税、个人所得税等税种。
（二）房地产成本构成主要包括：
1、取得土地使用权所支付的价款；
2、征地拆迁补偿费；
3、前期工程费；
4、建筑安装工程费；
五、基础设施费；
六、公共配套设施费；
7. 开发间接成本；
三、营业税改革对房地产行业税负分析
因为房地产行业是最终产品，要完成这个环节，前提是房地产行业营业税改增值税改革的重点是，向房地产业提供劳务、建筑业的行业首先必须是营业税转增值税的行业。否则，房地产行业将无法获得进项税额教育。为了分析房地产行业营业税改增值税改革对税收的影响，本课题组收集了15个已完成土地增值税结算的项目，对营业税改增值税前后的税负进行了分析。 ——增值税改革。从表（1）我们发现，营业税改增值税后的税负由改前（营业税）5.5%变为改后（增值税）6.28%，但绝对税额有所下降增加377万元。服务于房地产的行业，除服务业外，税负增加幅度较小，其他建筑业税收收入增长3.08%，税额由改革前的97,415,429.27元增加到改革后的132,760,781.63元。 ，增加35.345.352.36元。营业税改征增值税后，税基原来是价内税，变成了价外税，所以也影响了土地增值税和所得税。因此，房地产营业税改征增值税改革比其他行业税改增值税改革更为复杂。可以说“一根头发牵一发而动全身”也不为过。从表2中可以明显看出，15个项目的综合税金（营业税、增值税、土地增值税、所得税）平均增加25,688,052.18元。增加171万元。
从房地产行业的行业特点来看，房地产行业营改增实际上是对房地产行业上游企业的规范。大多数直接服务于房地产行业的企业的税收征收方式是通过批准的税收征收方式。实际计算依据为：
一、《企业所得税核定征收办法》第三条国家税务总局2008年3月6日颁布的《关于纳税人有下列情形之一的，应征收企业所得税：》（试行）》规定，纳税人有下列情形之一的，应当征收企业所得税：
（一）账簿依照法律、行政法规的规定不得设立；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设立会计账簿；设立但不设立会计账簿；
（三）擅自销毁账册或者拒绝提供纳税信息的；
（四）虽设立账册，但账目混乱或者成本信息、收入凭证、费用凭证不齐全等审核困难；
（五）发生纳税义务时，未按照规定期限申报，税务机关责令限期申报，仍不按规定期限申报的。时间限制；
(6) T申报计税基础明显偏低且无正当理由
第四条规定，税务机关应当根据纳税人的具体情况，决定是否对纳税人征收企业所得税。 ，确定应纳税所得额或确定应纳所得税额。有下列情形之一的，应当确定应纳税所得额：
（一）收入总额能够正确计算（核实），但成本费用总额不能正确计算（核实）的；
（2）能够正确计算（验证）总成本费用，但无法正确计算（验证）总收入； （三）纳税人的收入或者成本总额能够通过合理的方法计算和估算的总成本。
应纳税所得额=应纳税所得额×应纳税所得额
或：应纳税所得额=成本（费用）支出（1-应纳税所得额）×应纳税所得额
第七条 纳税人采用应税所得率法确定并征收企业所得税的，经营多种行业的，无论其经营项目是否单独核算，税务机关均按其经营项目确定适用的税率。应纳税所得额按照其主营业务项目计算。
主营业务项目应当是纳税人所有经营项目中收入或者成本（费用）总额或者原材料、燃料、动力消耗量所占比例最大的项目。
第八条 应纳税所得额按照下表规定的幅度标准确定：
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